به گزارش مشرق، میثاق شهروندی ایرانیان در حوزه مسکن، اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران است که «داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی برشمرده و دولت را موظف دانسته است تا با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند». اما فراز و فرودی که حوزه سیاستگذاری مسکن در کشور پشت سر گذاشته، تا امروز مجال تنفس به این اصل قانون اساسی نداده و هنوز بسیاری از مردم هستند که پس از یک عمر زندگی، لذت آرمیدن در سرپناهی شایسته و متعلق به خود را نچشیده‌اند. مسئله مسکن، موضوعی نیست که مربوط به یک دولت خاص و یا بازه زمانی محدودی باشد، بنابراین برای دریافت درکی عمیق‌تر نسبت به آن، باید حداقل به چند دهه قبل بازگشت.

بیشتر بخوانید:

وزارت راه موظف به واگذاری اراضی با اجاره ۹۹ ساله می‌شود

سود وام ودیعه مسکن چند درصد شد؟

هدف مجلس از طرح مالیات بر خانه‌های خالی به روایت قاضی زاده

سال‌های آغازین سده حاضر، حاوی اطلاعات قابل توجهی در حوزه زمین و مسکن است که منشأ تحولات قابل تأملی در دهه‌های بعد قرار می‌گیرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد جمعیت حدود ۱۶ میلیون نفری ایران در آغاز دوران پهلوی از نظر سکونت وضعیت مناسبی نداشته تا جایی که آمار زاغه‌نشین‌ها و کسانی که در حاشیه شهرها زندگی می‌کردند تا نیمی از جمعیت کل کشور نیز ذکر شده است.

در این دوره نزدیکان دربار زمین‌های اطراف تهران را به اسم خود سند زده و وارد محدوده شهری کردند و با قیمت‌های گزاف به فروش ‌رساندند. این رویه تا زمان نخست‌وزیری مصدق ادامه داشت تا اینکه دولت مصوب کرد از مرداد سال ۱۳۳۰ ثبت رسمی این اراضی بلا استفاده در اطراف تهران، ممنوع شود.

مرور وضعیت اسکان مردم در دوره پهلوی دوم هم نشان می‌دهد مردم در وضع مطلوبی نبوده‌اند. عبدالرضا انصاری وزیر کشور در زمان نخست‌وزیری حسنعلی منصور می‌نویسد «مردم تحت فشار تامین مسکن در تمام شهرها قرار دارند و این فشار در تهران بیش از همه جا است».

جمشید آموزگار هم وقتی به وزارت مسکن و آبادانی می‌رسد با این وضعیت مواجه می‌گردد که «اگر طی بیست سال، هفت میلیون خانه ساخته نشود کشور به دلیل ازدیاد جمعیت و نبود مسکن با فروپاشی مواجه خواهد شد».

عبدالرضا انصاری وزیر کشور در زمان نخست‌وزیری هویدا نیز وضعیت زندگی مردم را چنین توصیف می‌کند که «۸۰ درصد حقوق کارگران هزینه یک اتاق برای زندگی می‌شود». همین موضوع باعث می‌شود دولت هویدا لایحه تعدیل کرایه مسکن را به مجلس ببرد که آن هم به نتیجه نمی‌رسد.

اما این وضعیت از زبان شخص محمدرضا پهلوی نیز ثبت شده است. او در پیامی به اجلاس مجلسین (شورای ملی و سنا) درسال ۱۳۵۳ از آن روزها چنین یاد می‌کند: «بدیهی است مشکلاتی که بر اثر جهش سریع و فوق‌العاده اقتصادی کشور پیش آمده منحصر به مواد مصرفی نیست یکی از مهم‌ترین این مشکلات، کمبود مسکن است که اثر آن خیلی محسوس است و افراد زیادی از این لحاظ تحت فشار هستند کرایه‌های منازل زیاد از حد بالا رفته است البته این وضعیت علامت رونق اقتصادی است منتها بعضی علائم جنبی سودجویی نامشروع و تقلب دارد بدین جهت از این وضع به شدت جلوگیری خواهد شد».

در سال‌های پایانی دوره پهلوی از یک طرف اصلاحات ارضی به مهاجرت جمعیت به سمت کلانشهرها و تهران دامن زد و حلبی‌آبادها را گسترش داد و از طرفی فساد و زمین خواری درباریان باعث شد گروه‌های کارشناسان خارجی که برای حل مشکل مسکن به ایران دعوت شدند با مشاهده این وضعیت از ادامه کار منصرف شوند. این بحران‌های اقتصادی و جمعیتی دست به دست سایر عوامل داد تا جامعه آبستن حوادث بزرگی شود.

انقلاب مسکنی

با وقوع انقلاب اسلامی، امید مردم به ویژه طبقات فرودست برای خانه‌دار شدن دوباره زنده شد، اما در ماه‌های آغازین انقلاب که همچنان کشور از خلأ قانون اساسی و تهدیدات امنیتی رنج می‌برد بسیاری از زمین‌خواران با استفاده از شرایط کشور زمین‌هایی که از دوره پهلوی به جای مانده بود را تصرف و به نام خود کردند.

با وجود بحران‌های پیاپی، سروسامان دادن به وضعیت مسکن محرومان از اولویت‌های امام خمینی(ره) بود و به همین خاطر ایشان با استفاده از ظرفیت جایگاه خویش مسئولان وقت را به حل سریع مشکل مسکن طبقات ضعیف موظف کردند. ایشان همچنین حساب معروف ۱۰۰ امام را به منظور جمع‌آوری کمک‌های مردمی برای ساخت مسکن برای محرومان اعلام کردند که بعدها از همین محل خانه‌های زیادی برای مردم مستضعف ساخته شد.

نوآوری فقهی برای مسکن

در این بین، بزرگان انقلاب با هدایت امام یک اقدام انقلابی و جهادی انجام دادند که شاید بیش از همه تصمیمات دیگر بر جهت‌دهی نگاه انقلاب به موضوع مسکن اثر گذار بوده است و آن هم قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن بود که از سوی شورای انقلاب تصویب شد و مورد حمایت فقهی امام قرار گرفت.

هدف از این تصمیم راهبردی، حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن به منظور تسهیل خانه‌دار شدن مردم بود. بر اساس این قانون زمین‌های بدون استفاده که در محدوده شهرها قرار داشت متعلق به دولت اعلام گردید و وزارت مسکن مسئول توزیع آن بین مردم شد تا برای ساخت مسکن استفاده شوند.

هر چند اجرای این قانون نیز با مشکلاتی مواجه بود و حتی سوءاستفاده‌هایی از آن شد اما باز هم به عنوان محور کلیدی در تحولات مسکن در دهه‌های بعد ‍ نقش‌آفرینی کرده است به طوری که می‌توان تصویب و تلاش برای اجرای آن را آغاز یک مبارزه بین سوداگران مسکن و حامیان حقوق مردم برای داشتن خانه عنوان کرد.

فرصت‌های از دست رفته

در ابتدای انقلاب، کشور همزمان از معضل بیکاری و کمبود مسکن رنج می‌برد. هر چند کشور درگیر بحران‌های مختلف بود اما اگر بین مسئولان اجرایی اراده جدی وجود داشت، می‌شد با رونق دادن بخش مسکن با تکیه بر قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری که بعدها به قانون زمین شهری شهرت یافت، دو معضل بیکاری و بی‌مسکنی را به طور همزمان التیام بخشید، با این حال به جای تمرکز بر تولید مسکن، زمانی که بنی‌صدر معاون وزیر اقتصاد بود، وام کلان ۳۰۰ هزار تومانی برای خرید مسکن ارائه شد که همان نیز پس از مدتی زمینه را برای سوداگری مسکن فراهم کرد و تورم قابل توجهی نیز در پی داشت.

این قبیل اقدامات بر خلاف مسیری بود که قانون اساسی کشور چند ماه بعد پیش روی کشور ترسیم کرد. بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت هم موظف است زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.

این اصل در کنار فرمان تاریخی امام، حجت را بر همه مسئولان کشور تمام کرد و مردم هم تصور کردند زمینه برای ساخت مسکن در کشور فراهم شده است اما در ادامه اتفاقاتی افتاد که این قانون را به انحراف کشید و به مرور زمان کمرنگ کرد.

انحراف از مسیر

از آنجا که در ماه‌های ابتدایی انقلاب، با سوءاستفاده از وضعیت کشور زمین‌خواری‌هایی صورت گرفته بود، انباشت پرونده‌های این دعاوی در شهرداری‌ها موجب شد سید مهدی طباطبایی، به عنوان یک قاضی به نمایندگی از حاکم شرع در شهرداری تهران مستقر شود تا به پرونده‌های تصرف غیرقانونی اراضی شهری رسیدگی کند.

 قاضی، خود به تخصیص مجدد این زمین‌ها به نیازمندان شاغل در دستگاه‌های مختلف نیز ورود کرد که این موضوع با اعتراض مسئولان وزارت مسکن مواجه شد. آنها معتقد بودند باید تخصیص اراضی شهری بر اساس قوانین جامع شهری صورت بگیرد. وزیر مسکن وقت، محمدشهاب گنابادی است که تلاش کرد این موضوع را از طریق نخست‌وزیر- میرحسین موسوی- حل کند چرا که شهرداری زیر نظر وزارت کشور بود و نخست‌وزیر به راحتی می‌توانست این ناهماهنگی را حل کند.

آن طور که معاونان وزیر مسکن وقت روایت می‌کنند، میرحسین موسوی توجه کافی برای حل این مشکل نداشت و مسئولان وزارت مسکن ناچار شدند به سراغ بزرگان مجلس بروند. گنابادی وزیر مسکن وقت با سیدمحمد موسوی خوئینی‌ها از بزرگان مجلس وقت در چند نوبت نامه‌نگاری می‌کند اما پاسخی دریافت نمی‌کند. مدتی بعد گنابادی به صورت حضوری موسوی خوئینی‌ها را می‌بیند. مهندس ثابتی، معاون وقت وزارت مسکن آن دیدار را چنین توصیف می‌کند: «یک روز گنابادی آقای خوئینی‌ها را دید و گفت من ۹ نامه به شما نوشتم ولی جواب ندادید. خوئینی‌ها پاسخ می‌دهد که نامه‌ای به من نرسیده است. در همان موقع موسوی خوئینی‌ها رئیس‌دفتر خود را احضار کرد و از او پرسید تو از حاکم شهر زمین گرفته‌ای؟ او سرش را پایین انداخت. این وضع نشان داد این جریان همه جا نفوذ کرده است». به این ترتیب معلوم شد اسامی افراد مختلفی به لیست نیازمندانی که حاکم شرع برای دریافت زمین معرفی ‌کرده اضافه شده است.

نافرمانی

مسئولان وزارت مسکن که از همه مسئولان ناامید شده‌اند ناچار درخواست دیدار با امام داده و ماجرا را برای ایشان شرح می‌دهند و به فرموده امام در همان جلسه نامه‌ای می‌نویسند که امام در پانوشت آن نامه دستور مهمی ذکر می‌کنند.

امام در پانوشت این نامه که تصویر آن به تازگی برای اولین‌بار در مستند تلوزیونی «رویای آجری» منتشر شد خطاب به شورای عالی قضایی می‌نویسند: «آنچه گزارش شده دقیقاً و با سرعت رسیدگی نمایند که جلوی تخلفات گرفته شود و اینجانب را از آنچه عمل شده مطلع نمایند».

مسئولان وزارت مسکن بسیار خوشحال از محضر امام مرخص می‌شوند و امیدوارند تا یک هفته موانع اصلاح سیاست‌گذاری مسکن برداشته شود اما اتفاق عجیبی می‌افتد و نه تنها رئیس‌شورای عالی قضایی و نخست‌وزیر با آنها همراهی نمی‌کنند که در تاریخ ۲ شهریور ۶۲ به صورت شبانه وزیر مسکن از سوی نخست‌وزیر عزل می‌شود!

به این ترتیب دستوری که می‌توانست به بسیاری از نابسامانی‌ها در سیاستگذاری مسکن پایان دهد و مسیری برای اجرای قوانین و نظام‌مند کردن بخش مسکن در کشور بگشاید با مقاومت برخی مسئولان عقیم شد و در دولت‌های بعدی نیز مسکوت ماند که آثار آن تا امروز ادامه دارد.

کارگزاران تراکم فروشی

در دولت کارگزاران سازندگی، پای شهرداری تهران بیش از گذشته به تحلیل‌ها درباره وضعیت مسکن باز شد. یک موضوع اساسی در این دوره تراکم فروشی شهرداری است که بر اساس آن به نوعی فضای شهر به ثروتمندان فروخته شد. در این زمان به تعبیری قانون فروخته شد یعنی هر کس می‌توانست در ساختمان‌سازی تخلف کند و هزینه آن را بپردازد این کار را می‌کرد و با این اقدامات به تدریج برج‌های سر به فلک کشیده در خیابان‌های تنگ تهران یکی پس از دیگری سر به آسمان کشید. با این وضع، باز هم خیری به مستضعفان نرسید، چرا که ثروتمندان و سرمایه‌داران انبوه‌ساز از عهده چنین سازه‌ها و جریمه‌هایی بر می‌آمدند و مردم محروم و حتی طبقه متوسط که گاهی خانه آنها هم در طرح توسعه همین پروژه‌های بزرگ قرار می‌گرفت، از شهر رانده شده و به حاشیه‌ها پناه می‌بردند.

غلامحسین کرباسچی شهردار وقت تهران تراکم فروشی را بنیان گذاشت و هاشمی رفسنجانی رئیس‌جمهور هم از او حمایت کرد. هر دو وزیر مسکن دولت هاشمی در دوره اول و دوم یعنی سراج‌الدین کازرونی و عباس آخوندی با این موضوع مخالف بودند اما این مخالفت‌ها بر اراده کرباسچی و حمایت‌های هاشمی تاثیری نداشت و سنگ‌بنایی که در آن سال‌ها گذاشته شد، تا سال‌ها گریبان کلانشهرهای کشور را گرفت.

امپراطوری بانک‌ها

با ادامه این وضعیت، کم کم سر و کله بانک‌ها هم به ماجرای سوداگری در بازار مسکن باز شد و بانک‌ها با تاسیس هلدینگ‌های ساختمانی به این حوزه ورود کرده و سود سرشاری کسب کردند، موضوعی که تا امروز هم می‌توان رد آن را در صورتهای مالی بسیاری از این بانک‌ها پیدا کرد. حالا برخی بانک‌ها خود به دلالان بزرگ ملک بدل شده‌اند که بازار مسکن را دچار التهاب می‌کند این موضوع تا آنجا پیش رفته که دولت هر ساله تلاش می‌کند بانک‌ها را وادار کند بخشی از دارایی‌های اینچنینی خود را بفروشند و البته آنها نیز به بهانه‌های مختلف، سر باز می‌زنند.

طرح پاک

از سال ۱۳۷۲ تا سال ۱۳۸۵ طرحی در وزارت شهرسازی با عنوان طرح «پاک» اجرا شد که به معنای پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی بود. این طرح ناموفق به انباشت تقاضای ۱/۵میلیون واحد مسکونی منجر شد و در عمل اقدام موثری برای پاسخگویی به تقاضای در حال رشد مسکن انجام نداد.

عباس آخوندی، رئیس‌بنیاد مسکن در سال‌های ۱۳۶۶ تا ۱۳۷۲ و وزیر مسکن در دولت دوم هاشمی رفسنجانی (۱۳۷۲ تا ۱۳۷۶) بود. وی در آن دوره، از مخالفین فروش تراکم و سیاست‌های کرباسچی شهردار وقت تهران محسوب می‌شد. یکی از مهم‌ترین طرح‌های پیشنهاد شده توسط آخوندی در زمان تصدی وزارت مسکن دولت سازندگی، برنامه مسکن پاک بود.

در دوران سازندگی در بخش مسکن پس انداز مردمی، انبوه سازی و کوچک سازی (طرح پاک) محور قرار گرفت. مسکن حمایتی برای دهک‌های متوسط و اندکی زیر آن در نظر گرفته شد که منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات به واسطه پس انداز تامین می‌شد و دیگر نیازی به برداشت از منابع دیگر نبود. همچنین در دوران آخوندی سیاست اعطای زمین شهری و عرضه زمین ارزان قیمت به مردم متوقف شد.

نتیجه اجرای این دو برنامه، کاهش تولید مسکن در دولت دوم سازندگی نسبت به دوران پیش از وزارت آخوندی و افزایش ۳۰۰ درصدی قیمت مسکن بود.

پیشرفت اندک

در دولت اصلاحات، علی عبدالعلی‌زاده وزیر مسکن و شهرسازی شد (۱۳۷۶ تا ۱۳۸۴). او سیاست‌های خود را در سه محور اصلی متمرکز کرد؛ حمایت از انبوه‌سازان و واگذاری زمین به آنها به قیمت روز، اجرای طرح «اجاره به شرط تملیک» و اجرای طرح فروش متری مسکن. اجاره به شرط تملیک و صندوقهای مسکن از جمله طرحهایی به شمار می‌رود که در دولت اصلاحات مطرح شد.

طبق آنچه که وزیر مسکن و شهرسازی دولت اصلاحات گفته است، طرح اجاره به شرط تملیک در سال ۱۳۷۸ شروع شد و تا سال ۱۳۸۴ تنها توانست سالانه کمتر از ۲۰ هزار واحد مسکونی را تامین و در اختیار متقاضیان قرار دهد و در مجموع شش سال تنها ۱۰۰ هزار واحد آن واگذار شد.

سیاست واگذاری زمین به قیمت روز باعث شد تا انبوه سازان نتوانند واحدهای مسکونی با قیمت مناسب برای دهک‌های پایین جامعه بسازند و در نتیجه در دوره اصلاحات نیز قدمی موثر برای رفع مشکل مسکن برداشته نشد.

نتیجه این طرح، آن شد که در دولت‌های هاشمی رفسنجانی و خاتمی یعنی طی ۱۶ سال تنها ۳۴۰ هزار واحد مسکونی برای گروه‌های هدف ساخته شد.

بازگشت به انبوه‌سازی

۲۷ سال از انقلاب گذشت تا اینکه دولت نهم سرکارآمد و با نیازهای انباشت شده مردم در حوزه مسکن مواجه شد. این دولت ‌کوشید در حوزه مسکن یک طرح انقلابی را مبتنی بر ایده حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن اجرا کند. مشاوران جوانی برای این کار در دولت حضور یافتند و از دل این بررسی‌ها طرحی به ثمر نشست که بعدها محل بحث و بررسی فراوانی قرار گرفت؛ طرحی به نام مسکن مهر.

در یک نگاه کلی به وضعیت بخش مسکن در دولت‌های نهم و دهم؛ جزئیات آمار رشد تولید ناخالص ملی برحسب فعالیت‌های اقتصادی (به قیمت‌های ثابت سال ۱۳۹۰) نشان می‌دهد بخش مسکن در طول سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۱ بیش از ۳۶ درصد رشد کرده است. این رقم با توجه به اینکه اقتصاد کشور در این بازه حدود ۱۸ درصد رشد کشور بود حاکی از این واقعیت است که بخش مسکن در دوره محمود احمدی‌نژاد به طور میانگین، دو برابر کل اقتصاد کشور رشد کرده است. (به خاطر داشته باشیم که این رشد به دلیل تورم نبوده چون در این آمارها قیمت جاری در نظر گرفته نشده است).

یکی از دلایل رشد بالای بخش مسکن در دوره فوق، اجرای طرح مسکن مهر بود. دولت دهم موفق شد از دو میلیون و ۱۸۰ هزار واحدی که برای مسکن مهر در نظر گرفته بود، یک میلیون و ۱۸۰ هزار واحد را که بیش از ۵۰ درصد طرح بود، به مردم تحویل دهد، ضمن اینکه وضعیت یک میلیون واحد دیگر نیز، همراه با پیشرفت هفتاد درصدی بود. یک میلیون واحدی که اگر با همان سرعت ادامه پیدا می‌کرد تا اوایل سال ۹۳ به پایان می‌رسید و دولت امکان اجرای مجدد طرح‌های مشابه را پیدا می‌کرد. (هرچند هنوز هم که شش سال از سال ۹۳ می‌گذرد، پرونده مسکن مهر بسته نشده است)

بازسازی امید

در واقع، پروژه عظیم مسکن مهر که تقریبا هیچ پروژه‌ای در سطح آن به مرحله اجرا نرسیده بود، به ارزان‌سازی در عین رعایت استانداردهای لازم، ساخت مسکن در تیراژ بالا و پایین آمدن سهم هزینه‌های ثابت در هر متر (هزینه‌هایی مثل نقشه‌کشی، نظارت، نیروی انسانی و...)، افزایش امید به خانه دار شدن در اقشار کم درآمد جامعه، امتیاز استفاده از تسهیلات ارزان قیمت با بوروکراسی بسیار کمتر از تسهیلات قبلی منجر شد. مهم‌ترین نکته در این طرح نیز این بود که بسیاری از مردم می‌توانستند با توجه به ارزان قیمت بودن این خانه‌ها صاحبخانه شوند.

البته یکی از انتقادات درستی که به این طرح می‌شد، افزایش پایه پولی برای تامین منابع ساخت مسکن مهر بود که موجب تورم شد، زیرا هرگونه انبساط پولی به افزایش قیمت‌ها –از جمله در بخش مسکن- منجر می‌شود. اما این طرح توانست ارزش افزوده زیادی ایجاد کند و حداقل برای بسیاری از خانواده‌ها سرپناه ایجاد کند؛ در واقع حداقل نفع مسکن مهر این بود که عرضه مسکن تا حد محسوسی افزایش یافت. ضمن اینکه برای از بین بردن تبعات منفی این طرح می‌شد راه‌های دیگری برای تامین مالی برگزید نه اینکه آن را از اساس زیر سؤال برد.

متاسفانه در دولت یازدهم و دوازدهم به بهانه جلوگیری از افزایش پایه پولی روند تولید مسکن مهر تقریبا متوقف شد ولی در عمل پایه پولی چندبرابر شد!

به عبارتی، پایه پولی در دولت حسن روحانی از حدود ۹۳ هزار میلیارد تومان در خرداد ۱۳۹۲ به ۳۸۳ هزار میلیارد تومان در خرداد ۹۹ رسید و ۴/۱ برابر شد آنهم بدون ساخت مسکن مهر! بنابراین جا دارد پرسید اگر دولت فعلی نگران افزایش پایه پولی به دلیل مسکن مهر بود، چرا بدون مسکن مهر این قدر به حجم پایه پولی اضافه کرد؟ با توجه به اینکه پایه پولی در زمان محمود احمدی‌نژاد حدودا ۴/۲ برابر شده بود و این دولت (با اینکه هنوز یکسال به پایان آن باقی مانده) ۴/۱ برابر به پایه پولی اضافه کرده، می‌توان گفت دولت قبلی حداقل یک مسکن مهری اجرا کرد، اما این دولت بدون مسکن مهر همان میزان پایه پولی را افزایش داد.

افول تدبیرها

همان طور که ‌اشاره شد، مهم‌ترین طرح مسکنی دولت نهم و دهم «مسکن مهر» بود.اما با پایان این دولت‌ها و روی کار آمدن دولت حسن روحانی، عباس آخوندی پس از دو دهه بازهم وزیر راه و شهرسازی شد و این بار در مراسم معارفه‌اش عنوان کرد که به ادامه مسکن مهر به شکل فعلی انتقاد دارد ولی این مخالفت به معنی متوقف کردن این پروژه نیست؛ اما این موضع‌گیری دوام چندانی نداشت و حدود سه ماه بعد، وی در ۱۴ بهمن ۹۳ در جواب سؤالی مبنی بر اینکه: «وضعیت مسکن مهر مناسب نیست... متاسفانه شما در این قضیه کار مفیدی انجام نداده‌اید. نظرتان در این مورد چیست؟» گفت: «به نظر من طرح خیلی مزخرفی هست!»

فارغ از تغییر موضع آخوندی درباره مسکن مهر، ادعای مزخرف بودن این طرح در شرایطی رخ می‌داد که به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، «دفتر اسکان بشر در سازمان ملل ساخت مسکن مهر را جزو تجربه‌های منحصربه‌فرد و قابل انتقال به مجامع بین‌المللی اعلام کرد.» اما عباس آخوندی که از این طرح با عناوینی همچون «سیب گندیده»، «طرح فاجعه‌آمیز»، «مزخرف»، «طرح خانه‌برانداز»، «قفس‌های انسانی» و «طرح پوپولیستی» یاد می‌کرد، عملا از این واقعیت خبر داد که مشکل او صرف مسکن مهر نیست بلکه چیز دیگری است.

افتخار به نساختن!

در واقع عباس آخوندی از اساس با ساخت مسکن به کمک دولت مخالف بود و این موضوع را حتی صراحتا در مراسم تودیع خود در ۱۹ آبان ۹۷ بیان کرد: «این افتخار دولت است که حتی یک واحد مسکونی نساخت. از ابتدا قرار نبود دولت خانه‌ای بسازد.» هرچند منظور از ساخت خانه این نیست که دولت به تنهایی این کار را انجام بدهد اما آخوندی که مسکن سازی را جزو وظایف وزارت راه وشهرسازی نمی‌دانست، چطور اجازه تاسیس «دبیرخانه طرح توسعه اندیشه ایرانشهری» که هیچ ربطی به وظایف یک وزارتخانه اجرایی ندارد را داده بود؟!

ثمره نگاه انفعالی عباس آخوندی به حوزه مسکن، این بود که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن وارد مرحله رکودی شد، چنانچه براساس آمارهای بانک مرکزی، در شش ماه پایانی دوره عباس آخوندی (شش ماه نخست ۹۷) نسبت به شش ماه قبل از روی کار آمدنش (شش ماه نخست ۹۲) سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مناطق شهری در «ساختمان‌های شروع شده» از ۱۰۱ هزار میلیارد ریال به ۱۱۹ هزار میلیارد ریال، در «ساختمان‌های نیمه تمام» از ۲۰۷ هزار میلیارد ریال به ۲۷۸ هزار میلیارد ریال و در «ساختمان‌های تکمیل شده» از ۸۳ هزار میلیارد ریال به ۸۵ هزار میلیارد ریال رسید.

در واقع متوسط رشد سالانه سرمایه‌گذاری‌هایی که در «ساختمان‌های شروع شده»، «در حال تکمیل» و «تکمیل شده» صورت گرفته بود، به ترتیب ارقام ۳/۵ درصد، ۶/۸ درصد و ۰/۴ درصد را نشان می‌داد. این در حالی است که در مدت مشابهی در دولت قبل (یعنی مقایسه شش ماهه اول ۹۲ با شش ماهه اول ۸۴) در سه مورد مذکور شاهد رشدهای ۶۸/۴ درصدی، ۷۵/۵ درصدی و ۸۶/۳ درصدی بودیم! اگر مجموع سرمایه‌گذاری‌ها در این سه مورد را بسنجیم نیز متوجه می‌شویم که در کل، میانگین سرمایه‌گذاری سالانه برای مسکن در دوره عباس آخوندی ۴/۱ درصد رشد داشته اما در دولت قبلی ۷۸/۶ درصد بالا رفته بود.

بنابراین می‌توان گفت در دوره عباس آخوندی رشد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در «ساختمان‌های شروع شده» به یک نوزدهم!، در «ساختمان‌های در حال تکمیل» به یک یازدهم!، در «ساختمان‌های تکمیل شده» به یک دویست و پانزدهم!! و در کل به یک نوزدهم کاهش یافته است... مقایسه این ارقام به خوبی نشان می‌دهد که اولا وضع سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چقدر آشفته شد و در حالی که آخوندی منتقد حضور دولت در بخش مسکن بود، وضع سرمایه‌گذاری‌های بخش خصوصی نیز در دوره او ارقام ناامیدکننده‌ای از آب درآمد.

هیچ!

عملکرد آخوندی بگونه‌ای بود که در تیرماه سال ۹۶، مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارش ارزیابی عملکرد وزارت راه و شهرسازی از اینکه آخوندی به وظایف محوله خود عمل نکرده، ابراز حیرت کرد! این مرکز در بررسی خود درباره عملکرد این وزیر به «هیچ» رسید. حتی وعده او برای ساخت «مسکن اجتماعی» نیز به هیچ سرانجامی نرسید، طرحی که در ۲۷ آبان ماه ۱۳۹۲، حسین عبده تبریزی، مشاور آخوندی از اجرای آن خبر داد بود و در بهمن ۱۳۹۵، هیئت دولت تصویب شده بود اما تا دهم شهریور ماه ۱۳۹۷ که آخوندی از وزارت راه کنار رفت، هیچ کار اجرایی برای این طرح صورت نگرفت.

متاسفانه بی‌توجهی آخوندی به سمت عرضه مسکن، موجب نامتعادل شدن بازار شد و هر روز با افزایش تقاضا، بدون افزایش عرضه مسکن، قیمت‌ها به طور نجومی بالا رفت. براساس آمارهای وزارت راه و شهرسازی، در مهرماه سال ۹۲ یعنی تقریبا در دو ماهگی حضور عباس آخوندی در وزارت راه و شهرسازی متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران سه میلیون و ۷۶۴ هزار تومان بود اما در مهرماه ۹۷ این رقم به هشت میلیون و ۶۳۳ هزار تومان افزایش یافت، یعنی در طول ۶۲ ماهی که عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی بود –علی‌رغم دو سال رکودی- قیمت مسکن ۱۳۰ درصد رشد کرد!

تاسف بارتر اینجاست که نتایج عملکرد عباس آخوندی، پس از اتمام دوره‌اش هم ادامه داشت و ساخت مسکن روز به روز پس از خروج وی از این وزارتخانه کاهش یافت. چنانچه طبق آمار وزارت راه و شهرسازی، در سال ۱۳۹۷ تعداد ۲۹۸/۵ هزار واحد مسکن شهری تولید شده بود که این مقدار در سال ۱۳۹۸ به ۱۰۰ هزار واحد رسید، عددی که کاهش ۷۵ درصدی ساخت واحدهای شهری را نشان می‌دهد. برهمین اساس، قیمت مسکن نیز پس از دوره وی نیز رو به افزایش شدیدتری گذاشت و از میانگین متری هشت میلیون تومان با رشد ۲/۵ برابری به میانگین متری بیش از ۲۱ میلیون تومان در تیر امسال در تهران رسید.

تولید؛ چاره کار

سرگذشت زمین و مسکن در کمتر از یکصد سال گذشته بیانگر این حقیقت است که تاکنون در ایران حرکت قدرتمندی که به صورت مستمر بتواند حداقل وضعیت مسکن کشور را بهبود ببخشد وجود نداشته است. البته در دوره‌های مختلف حرکت‌های مثبتی شروع شده و آثاری هم داشته است اما آن کوشش‌ها نیز در ادامه به دلایل مختلف ادامه پیدا نکرده است.

بودن شک، تولید را می‌توان باطل‌السحر و درمان اساسی بازار مسکن دانست. با افزایش عرضه مسکن، هم‌اشتغال صورت می‌گیرد، هم بخشی از تورم جذب می‌شود و هم افراد جامعه به آرامش روانی دست می‌یابند.

با افزایش تولید و کاهش نسبی قیمت، کم کم محتکران هم ناچار می‌شوند واحدهای خود را عرضه کنند که این روند را تسریع خواهد کرد.

با این حال دولت‌های مختلف به جز در موارد محدود، در این زمینه توفیق زیادی نداشته‌اند. بنابراین هر اقدامی قرار باشد در کشور برای حل پایدار مشکل مسکن صورت گیرد، ناگزیر باید از مسیر افزایش عرضه عبور کند.

برنامه جامع تولید و ساماندهی بازار مسکن باید به مطالبه عمومی جامعه تبدیل شود تا جایی که هیچ کاندیدای ریاست‌جمهوری یا نمایندگی مجلس، بدون ارائه برنامه‌ای عملیاتی مبتنی بر اصل ۳۱ قانون اساسی، مورد اقبال مردم قرار نگیرد.

بلای خلق پول

عوامل زیادی هم بر گسترش دلالی و هم جلوگیری از سرمایه‌گذاری در تولید مسکن موثر بوده‌اند. این عوامل باعث شده است مسکن در تاریخ ایران به صورت کالایی برای سرمایه‌گذاری و فرار از تورم‌های ساختاری و بلندمدت در بین مردم رواج یابد و تاکنون تلاش‌هایی که برای تبدیل مسکن از سرمایه به کالا انجام شده، موفقیت‌آمیز نبوده است.

تورم ساختاری ایران علت‌های متعددی دارد که شاید مهم‌ترین عامل آن در دهه‌های اخیر افزایش شدید نقدینگی و خلق پول باشد. در دولت‌های مختلف و به‌ویژه پس از گسترش نظام بانکداری خصوصی و رقابتی که بین بانک‌ها برای پرداخت سودهای کلان و همچنین سوداگری در بازارهای مختلف بوجود آمد، این وضعیت تشدید شد.

همانطور که در گزارش ذکر شد، از زمانی که پای بانک‌ها به سوداگری زمین و مسکن باز شد، به‌واسطه سرمایه‌های کلانی که در اختیار داشتند و همچنین قدرت خلق پولی که نظام پولی به آنها داده بود، می‌توانستند هر پروژه‌ای را تأمین مالی و یا تصاحب کنند. آثار این سوداگری که حالا دیگر از صورت شخصی به نهادی بدل شده، هنوز در اقتصاد ایران پیداست و می‌توان ردپای آن را در صورت‌های مالی بانک‌ها آشکارا دید.

اینکه هر روز یک مسئول یا نماینده مجلس از مالکیت تعداد بسیار زیادی خانه خالی از سوی فلان بانک خبر می‌دهد موید همین موضوع است. این ارقام از ده‌ها و صدها و حتی هزاران مورد ملک و زمین متعلق به یک بانک حکایت دارند. همین چند روز قبل معاون وزیر راه اعلام کرد که «یک بانک شبه دولتی مالک هزار واحد مسکونی خالی است». نمایندگان مجلس هم هرازگاهی آماری تکان‌دهنده از سوداگری بانک‌ها ارائه می‌کنند.

بانک‌ها به واسطه منابع مالی وسیع در ابعاد گسترده به تملک این دارایی‌ها مشغول هستند و منافع آنها ایجاب می‌کند قیمت زمین و مسکن پایین نیاید و از آنجا که قدرت زیادی پیدا کرده‌اند، در صورت ارائه طرح یا لایحه‌ای که قرار باشد دست آنها را از سوداگری بخش مسکن کوتاه کند، بواسطه نفوذ و قدرت خود، آن را در نطفه خفه می‌کنند.

وقتی قدرت خلق پول و تولید نقدینگی و در ادامه آن، تورم کنترل گردد، نه بانکی قادر است به‌صورت گسترده در بازار مسکن جولان دهد، و نه مردم عادی نیاز می‌بینند برای در امان ماندن از تورم، دارایی خود را به ملک تبدیل کنند و تقاضا را از این ناحیه تحریک نمایند.

در چنین شرایطی است که سیاست ارائه تسهیلات برای خرید خانه هم کارایی بهتری پیدا می‌کند، وگر نه در شرایط تورمی و با وجود تنگناهای تأمین مالی دولت‌ها، تسهیلات هم نمی‌تواند بخش قابل توجهی از هزینه خرید را تأمین نماید و به گرانی‌ها دامن می‌زند.

بنابراین یک راهکار اساسی کنترل بازار مسکن، اصلاحات اساسی در بازار پولی و مالی کشور خواهد بود. این اصلاحات هم باید با کوتاه کردن دست بانک‌ها از خلق پول باشد، هم قطع زنجیره شوم کسری بودجه دولت، زیرا استقراض از بانک مرکزی به منزله افزایش پایه پولی است و این افزایش یعنی افزایش تورم.

مبارزه با سوداگری

یکی از راهکارهای مبارزه با سوداگری، استفاده از تجارب دنیا و بهینه کردن آن برای کشور ما است. موفق‌ترین تجربه دنیا، پس از تمرکز بر تولید و کنترل نقدینگی و تورم، ارائه مالیات‌های تنظیمی است که در این حوزه به مالیات بر عایدی سرمایه و به‌طور مشخص عایدی مسکن است.

بر اساس این مالیات، آنچه از قبل افزایش قیمت مسکن به مالک می‌رسد، با شرایطی، مشمول مالیات می‌شود. این کار می‌تواند دلالی در بازار و همچنین احتکار خانه را تا حدودی کنترل نماید.

در طول سال‌های گذشته طرح‌ها و لوایح مختلفی از سوی برخی دولتی‌ها یا نمایندگان مجلس ارائه شده که این مالیات را عملیاتی کنند اما همان منافعی که قبلا ذکر شد اجازه نداد به ثمر بنشینند.

در سالیان دورتر گنابادی، وزیر مسکن موسوی چنین ایده‌ای داشت که عزل شبانه وی مجال اجرای آن را به او نداد و تا امروز این ایده راهگشا قد راست نکرده است.

هم‌اکنون نیز طرحی در مجلس در جریان است که هنوز به تصویب نرسیده و نمی‌توان درباره جزئیات آن اظهار نظر کرد، اما ضروری است نمایندگان مجلس با دقت و وسواس آن را تنظیم کرده و راه‌های دور زدن آن را مسدود نمایند و در ادامه با نظارت پیوسته، دولت را موظف به اجرای آن کنند تا از این محل نیز دلالی در بازار مسکن کنترل گردد.